Financiamento imobiliário: SAC ou Price, entenda as diferenças

Ao simular um financiamento imobiliário, você provavelmente encontrará duas siglas: SAC e Price. Elas indicam o sistema de amortização, isto é, a forma como a dívida será devolvida ao longo do tempo. A escolha entre um e outro muda o valor da primeira parcela, a evolução das prestações e o total de juros pago, o que faz diferença relevante em contratos que costumam durar décadas.

Este conteúdo explica como cada sistema funciona, mostra um exemplo numérico ilustrativo e reúne os critérios que ajudam você a avaliar qual se encaixa melhor no seu orçamento.

Conceitos básicos: juros e amortização

Toda parcela de financiamento tem duas partes. Os juros remuneram a instituição pelo dinheiro emprestado e são calculados sobre o saldo devedor. A amortização é a parte que efetivamente reduz a dívida. Como os juros incidem sobre o saldo, quanto mais rápido você amortiza, menos juros paga ao longo do contrato.

Os sistemas SAC e Price usam a mesma taxa de juros, mas distribuem a amortização de maneira diferente ao longo do tempo. É essa diferença que explica os resultados distintos.

Como funciona o SAC

No Sistema de Amortização Constante, o SAC, a parcela de amortização é igual em todos os meses: o valor financiado é dividido pelo número de parcelas. Como o saldo devedor cai de forma constante, os juros diminuem a cada mês e, por consequência, a prestação total também diminui.

• As primeiras parcelas são as mais altas do contrato;
• As prestações caem de forma gradual ao longo do tempo;
• O saldo devedor diminui mais rapidamente no início;
• O total de juros pago tende a ser menor do que no sistema Price, para a mesma taxa e o mesmo prazo.

Como funciona a tabela Price

No Sistema Francês de Amortização, conhecido como tabela Price, as prestações são calculadas para serem iguais ao longo do contrato, desconsiderando a correção monetária. No início, a maior parte da parcela corresponde a juros e a amortização é pequena. Com o tempo, essa proporção se inverte.

• A primeira parcela é menor do que no SAC;
• As prestações permanecem iguais, antes de eventual correção;
• O saldo devedor diminui mais lentamente nos primeiros anos;
• O total de juros pago tende a ser maior do que no SAC, para a mesma taxa e o mesmo prazo.

Exemplo ilustrativo comparando SAC e Price

Os valores a seguir são fictícios e simplificados: consideram apenas juros, sem correção monetária, seguros, tarifas ou tributos, que existem nos contratos reais. Suponha um financiamento de R$ 200.000,00, em 360 meses, com taxa de 0,8% ao mês.

No SAC

• Amortização mensal fixa de cerca de R$ 555,56;
• Primeira parcela de cerca de R$ 2.155,56;
• Segunda parcela de cerca de R$ 2.151,11;
• Última parcela de cerca de R$ 560,00;
• Total pago de aproximadamente R$ 488.800,00.

Na Price

• Parcela fixa de cerca de R$ 1.696,32 durante todo o contrato;
• Total pago de aproximadamente R$ 610.675,18.

No exemplo, a primeira parcela do SAC é cerca de R$ 459,00 maior do que a da Price. A partir da 105ª parcela, a prestação do SAC passa a ser menor do que a da Price. Ao final, o SAC resulta em cerca de R$ 121.875,00 a menos em pagamentos. Outro dado relevante: depois de 60 parcelas, o saldo devedor seria de cerca de R$ 166.666,67 no SAC e de cerca de R$ 192.619,59 na Price. Isso pesa se você pretender vender o imóvel, amortizar ou transferir a dívida nos primeiros anos.

Critérios para avaliar qual sistema faz sentido

• Capacidade de pagamento hoje: se a primeira parcela do SAC compromete demais a renda, a Price pode ser a única forma de o financiamento caber no orçamento, ao custo de pagar mais juros;
• Expectativa de renda: a parcela decrescente do SAC tende a ficar mais leve com o tempo, enquanto a parcela da Price permanece igual antes da correção;
• Planos de amortização extra: em qualquer sistema, antecipar pagamentos reduz juros. Quem pretende usar recursos extras para amortizar pode reduzir parte da diferença entre os sistemas;
• Horizonte de permanência: se houver chance de vender o imóvel em poucos anos, o saldo devedor menor do SAC no início pode ser relevante;
• Regras do contrato: nem toda linha oferece os dois sistemas, e os critérios de aprovação podem variar conforme a escolha.

Outros custos do financiamento imobiliário

A comparação entre SAC e Price é apenas uma parte da análise. Os contratos de financiamento imobiliário costumam incluir outros elementos que afetam o custo:

• Correção monetária: muitos contratos têm o saldo corrigido por um índice. Nesses casos, as parcelas podem variar mesmo na Price;
• Seguros: é comum haver seguros ligados ao financiamento, como cobertura para morte e invalidez e para danos ao imóvel, que entram no CET;
• Tarifas e despesas: avaliação do imóvel, registro do contrato em cartório e tributos sobre a transmissão, como o ITBI, cobrado pelo município;
• Entrada: a parte do valor que não é financiada e que deve ser paga com recursos próprios.

Peça o Custo Efetivo Total e a planilha de cálculo de cada proposta e compare-as com o mesmo valor e o mesmo prazo.

Durante o contrato

Amortização extraordinária

Nos dois sistemas, você pode antecipar pagamentos para reduzir o saldo devedor, direito assegurado pelo Código de Defesa do Consumidor com redução proporcional dos juros. Ao fazer uma amortização extraordinária, a instituição costuma perguntar se você prefere reduzir o prazo ou reduzir o valor das parcelas. Reduzir o prazo tende a gerar maior economia de juros, enquanto reduzir a parcela alivia o orçamento mensal. Antes de amortizar, verifique se a sua reserva de emergência continuará adequada, já que o dinheiro aplicado no imóvel não fica disponível para imprevistos.

Garantia e atraso

No financiamento imobiliário, é comum que o próprio imóvel seja dado em alienação fiduciária, regida pela Lei nº 9.514/1997. Em caso de inadimplência, o devedor é intimado a pagar o que está em atraso no prazo previsto em lei; se não pagar, a propriedade pode ser consolidada em nome da instituição e o imóvel pode ir a leilão. A Lei nº 14.711/2023 alterou parte desses procedimentos. Por isso, procure a instituição assim que perceber dificuldade para pagar e conheça as alternativas de renegociação.

Passo a passo antes de contratar

1. Defina o valor máximo de parcela que cabe no seu orçamento com folga.
2. Simule o mesmo valor e o mesmo prazo nos dois sistemas.
3. Anote a primeira parcela, o total a pagar e o saldo devedor após cinco anos em cada simulação.
4. Peça o CET e identifique seguros, tarifas e índice de correção.
5. Compare propostas de mais de uma instituição.
6. Considere a possibilidade de amortizações extras e a portabilidade no futuro.
7. Leia o contrato antes de assinar, com atenção às cláusulas de atraso e de quitação antecipada.

Em resumo

• No SAC, a amortização é constante e as parcelas começam mais altas e diminuem com o tempo.
• Na Price, as parcelas são iguais antes da correção, mas o saldo cai mais devagar e o total de juros tende a ser maior.
• Compare a primeira parcela, o total a pagar e o saldo devedor após alguns anos.
• Inclua correção monetária, seguros e despesas de registro na análise.
• A escolha depende do seu orçamento atual e dos seus planos.

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Fontes e referências

• Banco Central do Brasil, Calculadora do Cidadão, consultado em outubro de 2026.
• Resolução CMN nº 4.881/2020, que trata do Custo Efetivo Total (Banco Central do Brasil), consultado em outubro de 2026.
• Código de Defesa do Consumidor, Lei nº 8.078/1990, texto compilado (Planalto), consultado em outubro de 2026.
• Lei nº 9.514/1997, alienação fiduciária de imóveis (Planalto), consultado em outubro de 2026.
• Lei nº 14.711/2023, Marco Legal das Garantias (Planalto), consultado em outubro de 2026.

Informações consultadas em outubro de 2026.